Lejeret

---

Hvornår finder lejelovgivningen anvendelse?
Lejelovgivningen gælder kun for leje af hus eller husrum. Leje af en stadeplads, en mark eller en husbåd er derfor ikke omfattet af lejelovgivningen. 

Hvilken lejelovgivning skal jeg bruge?
I Danmark har vi 4 overordnede lejelove: Privat lejelov, Boligreguleringsloven, Erhvervslejeloven og almenlejelov. 

Den private lejelov kaldes normalt bare for lejeloven og gælder for alle lejemål, der ikke er undtaget af anden lejelovgivning. Boligreguleringsloven finder supplerende anvendelse – den vedrører primært regler om betaling og lejeregulering. 

De lejemål, hvor Boligreguleringslejelovens regler for lejefastsættelse gælder (omkostningsbestemt husleje) kaldes også ”regulerede lejemål”, og findes i de kommuner der har truffet beslutning om at loven skal gælde. Her er der også nedsat huslejenævn, for hvem lejens størrelse kan indbringes til, og som skal påse at lejen ikke overstiger det lejedes og om reglerne om omkostningsbestemt husleje overholdes i lejemål der er omfattet af disse regler.

Erhvervslejeloven gælder for alle lejemål, hvis anvendelse er erhvervsmæssig. 

Almenlejelov gælder for de almennyttige lejemål. 

Private andelsboligforeninger reguleres ikke af lejelovgivningen, da ejerskabet af andelen hos medlemmerne medfører, at lejelovgivningen ikke finder anvendelse. 

Herudover der en række afgrænsninger i de enkelte lejelove, der nærmere beskriver hvilke lejemål der er henholdsvis omfattet og ikke er omfattet af den enkelte lov.

Hvilken leje kan kræves?
For private lejemål og erhvervslejemål kan der som udgangspunkt kræves den leje der følger af ” det lejedes værdi”. Denne leje påvises ved sammenlignelige lejemål, der svarer til lejemålet med hensyn til beliggenhed, stand, størrelse, og kvaliteter. Hvis der er tale om et lejemål i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder, og der er mere end 6 boliglejemål i ejendommen, skal der betales en omkostningsbestemt husleje, der dog ikke må overstige det lejedes værdi. Det lejedes værdi er således ikke hvad det koster udlejer at have lejemålet med hensyn til ejendomsskatter, forsikringer og prioritetsomkostninger, afskrivninger m.v., men tillige en række af andre forhold vedrørende beliggenhed, lejemålets stand m.v.

Det er den der kræver lejen nedsat (dvs. lejeren), der har bevisbyrden for, at lejen er højere end det lejedes værdi hhv. markedslejen. Omvendt er det udlejer, der har bevisbyrden, hvis denne varsler lejeforhøjelse, og lejer rejser indsigelser. Bevisbyrden ved private lejemål sker som regel ved at sammenholde lejen for sammenlignelige lejemål, og påvise en difference. For erhvervslejemål kan lejen bevises både ved sammenlignelige lejemål såvel som ved syn og skøn(ejendomsmægler). 

For almene boliger fastsættes lejen efter et selvfinansieringsprincip, hvor den almene boligafdelings økonomi skal balancere. For erhvervslejemål kan der kræve ”markedslejen”. Markedslejen er den leje som en fornuftigt lejer vil give for lejemålet under hensyn til dets beliggenhed, stand og kvaliteter. 

Hvilke myndigheder er der ved uenighed vedrørende lejemål?
For alle private lejemål kan klage over husleje, vedligeholdelse og fraflytningsopgørelser indbringes for huslejenævnet, som der er et af i hver kommune. 

Huslejenævnet er sammensat af repræsentant fra kommunen samt udlejer- og lejerorganisationer. Huslejenævnet har en særlig sagkundskab til bl.a. at vurdere den lovlige leje. Sager fra huslejenævnet kan indbringes for boligretten, som er den stedlige civilret. For almene boliglejemål er det beboerklagenævnet, som er kompetent til i 1. instans at tage stilling til uenighed, og derefter boligretten. 

For erhvervslejemål kan huslejenævnet eller beboerklagenævnet ikke pådømme sagen. De skal som 1. instans indbringes for boligretten. 

Opsigelse, uopsigelighed og tidsbegrænsede lejemål: Det gælder sådan – for alle 3 typer lejemål, at disse kun kan opsiges, hvis der i den relevante lejelov er en opsigelsesgrund. Dette gælder selvom man i lejekontrakten måtte have aftalt, at udlejer kan opsige vilkårligt. 

Lejelovgivningen beskytter således i vidt omfang lejeren. En opsigelsesgrund kan være: Tilsidesættelse af god skik og orden i ejendommen trods advarsel, bygningen skal nedrives eller fuldstændig ombygges, udlejer skal selv bruge lejemålet, eller det lejede er en del af udlejers lejelighed eller en- eller tofamilies ejendom. 

I erhvervslejemål er det ikke sjældent at der aftales uopsigelighed. For udlejer betyder det, at lejemålet ikke kan opsiges, selvom der måtte være en opsigelsesgrund efter loven. For lejeren betyder det, at han ikke kan komme ud af lejemålet før udløbet. Dog kan han – hvis det er aftalt at han har afståelsesret – afstå lejemålet indenfor uopsigelighedsperioden, og derved komme ud af lejemål ad den vej. 

Tidsbegrænsede lejemål kan aftales, men kun hvis tidsbegrænsningen er rimeligt begrundet i udlejers forhold. Er den ikke det kan tidsbegrænsningen tilsidesættes.